Цены на квартиры по итогам 2022 года могут суммарно обвалиться на 20% и более того, власти признают — на рынке недвижимости кризис. Правда, его причины чиновники не озвучивают, уж больно они «неудобные». Все прогнозы дальнейших движений завязаны только на ситуацию с ипотечным кредитованием, своих денег у людей уже не осталось. Между тем уровень закредитованности населения уже давно за критической чертой. «Спрос на жилье в России по итогам 2022 года будет на 10−20% ниже, чем в прошлом году. Это снижение будет соответствовать нормальным рыночным реалиям, поэтому ничего здесь страшного нет. Если спрос станет падать сильнее, власти будут искать новые меры поддержки — продлевать льготную ипотеку на следующий год или другие предложения», — заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Ничего страшного — это понятно. В стиле «денег нет, но вы держитесь», тут власти не блещут оригинальностью. Интересно иное: вице-премьер допускает и большее снижение спроса (цен, соответственно, тоже), и видит только один вариант удержать рынок от коллапса — «включить» посильней ипотеку. 7% годовых при первоначальном взносе от 15% стоимость объекта недвижимости — таковы условия субсидируемой ипотеки. Плюс нужно принадлежать в той категории граждан, кому она положена, да и справок придётся собрать вагон. Однако проблема в ином, при нынешнем уровне цен и падении реальных доходов число тех, кто может осилить ежемесячный платёж, с каждым днём уменьшается. «Рынку нужна кардинальная коррекция цен, они должны соответствовать уровню доходов населения. Пока же у нас квадратный метр стоит на уровне Германии, а зарплаты в десятки раз ниже немецких. Соответственно, цены должны упасть раз так в десять, не меньше, вот тогда спрос восстановится. Люди ждут сильного падения цен, а те осторожные прогнозы, которые периодически появляются в СМИ, скорее попытки отсрочить это неизбежное явление», — считает частный риэлтер Татьяна Иванова. Чего ждут чиновники непонятно, власти постоянно вещают о какой-то «поддержке цен», но на деле все не так. Создаётся впечатление, что игра идёт в одни ворота — в пользу строительных компаний. Дескать, если всё упадёт, они, бедненькие, разорятся. Да туда им и дорога! «Продавцы не могут повышать цены из-за низкого спроса, но к их радикальному снижению не готовы — номинальные цены на новостройки продолжают расти, а эти рынки сильно связаны друг с другом. Осенью же на рынок будут влиять разнонаправленные факторы: с одной стороны, политика ЦБ по снижению ключевой ставки стимулирует приток на рынок покупателей-ипотечников, с другой — сохраняются риски ухудшения ситуации с занятостью и реальными доходами населения», — рассуждает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Цены на новостройки, действительно, именно что номинальные, иначе и не скажешь. Спрос на квартиры в новых домах по самым оптимистическим оценкам, явно подкорректированным в лучшую сторону, упал в два раза. На самом же деле, как признаются продажники, сделок вообще почти нет. «Полагаю, что по итогам мая 2022-го спрос сократится в три-четыре раза относительно показателей аналогичного периода прошлого года», — признаётся управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Ну вот, это уже ближе к истине, хотя и эта картина тоже приукрашена. Ведь если начать во всеуслышание трубить об отсутствии спроса и «коррекции» цен, то реакция потенциальных покупателей будет проста — ничего не брать до тех пор, пока всё не устаканится. То есть пока рынок не покажет «дно». А вот на эту тему никто рассуждать не берётся, про падение цен в разы представители застройщиков и крупных риэлторских агентств отказываются рассуждать даже в чисто теоретическом ключе. Ибо им страшно. Хотя чего бояться не очень понятно. Когда это случится польза для экономики России будет однозначной и очень существенной. Смоделировать эту ситуацию и последствия довольно просто. Положим, цены упали в десять раз. Понятное дело, отнюдь не сразу, подобный обвал может случиться за два-три месяца. По ходу падения процесс будет постоянно усугубляться действиями так называемых «инвесторов», которые купили недвижимость в расчёте на перепродажу. Эти деятели подвержены паническим настроениям и при появлении признаков опасности готовы сливать свои активы по тем ценам, которые есть на рынке. Чем усугубляют «пике», и своё положение тоже. Разорение крупных, связанных с властью, и прочих строительных структур в этих условиях совершенно очевидно, ровно и коллапс всей индустрии по возведению многоэтажного жилья. Данный процесс, как несложно догадаться, приведёт к столь же резкому падению спроса на стройматериалы и адекватному снижению цен на них. Однако вот тут говорить о развале не приходится, при копеечной себестоимости металлопрокат, кирпич, цемент и прочие стройматериалы сейчас продаются с колоссальными наценками. Норма прибыли — почти как на наркотиках! Доступные стройматериалы стимулируют индивидуальное жилищное строительство, да и возведение новых многоэтажек через какое-то время тоже возобновится. Но уже с совершенно другими ценами за квадратный метр, где-то на уровне Турции и подобных стран. Для справки: в Турции стоимость квадратного метра (если не брать в расчёт дорогие Стамбул и Анталью) находится на уровне $500 за квадратный метр. В России — опять-таки выкидываем Москву — 160 тысяч рублей ($2500). То есть потенциал падения в пять раз уже виден, а учитывая экономические проблемы РФ, в целом «дно» находится ещё ниже. Про столицу ($4500−5000 за квадратный метр на её периферии и до бесконечности в центре) говорить про разумность цен вообще не приходится, они просто за гранью здравого смысла. «Цены на квартиры в Москве давно оторвались от платежеспособного спроса, поэтому настроения потребителей понятны. Скорее всего, стартовавшее в мае снижение цен продолжится: при нынешнем курсе рубля и падающих доходах населения текущие цены выглядят уже совершенно неадекватными», — объясняет руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Простые москвичи имеют вполне себе небольшие доходы, и молодым семьям в столице вообще ничего не по карману. Ситуация не просто неправильная, она заведомо вредительская и откровенно антирусская — в городе остаётся все меньше коренных жителей. Брать кредит не вариант, согласно статистике ещё годовой давности (более свежие данные почему-то не публикуют), летом 2021-го средняя долговая нагрузка на среднестатистического россиянина достигла половины его доходов, а суммарный долг превысил 23,9 трлн. Рублей. «Поддерживать» рынок, то есть спекулянтов квартирами, больше нечем — финансовые возможности людей полностью иссякли. Впрочем, об этом уже было сказано выше. Поэтому кроме движения цен вниз иного варианта сейчас просто нет, обвал на рынке недвижимости неминуем. Однако с точки зрения простого человека, который рассматривает квадратные метры как жильё, а не как «инвестиции», ничего плохого не произойдёт. Напротив, появятся новые возможности, например, отстроить дачу или загородный дом за вменяемые деньги.