Событие дня:
Москва C
В сложившихся условиях дефицита покупательского спроса и инвестиционных вложений участники жилищно-строительной отрасли пришли к выводу, что ей не обойтись без прямой и масштабной финансовой помощи государства, чтобы сохранить объемы ввода недвижимости в эксплуатацию на прежнем уровне.
Определяя ее размер, аналитики девелоперских компаний взяли за основу данные Росстата за 2019 год, согласно которым в этот период в России было введено 80,3 миллиона квадратных метров нового жилья, а также расчеты Союза инженеров-сметчиков России, из которых следует, что средняя себестоимость возведения одного «квадрата» жилой площади массового сегмента в феврале 2020 года составила 50,3 тысячи рублей. Таким образом получается, что для сохранения объемов производства жилья эконом-класса отрасли потребуется порядка 4 триллионов рублей в год.
Эксперты рынка жилья уверены, что у государства имеются абсолютно все возможности направить подобную помощь не только на сохранение, но даже и на увеличение активности в такой социально и стратегически значимой отрасли. Согласно данным Банка России, напомнили аналитики рынка недвижимости, по состоянию на 10 апреля 2020 года объем международных резервов страны составил 565 миллиардов долларов, позволяя России занять по этому показателю пятое место в мире после Китая (3 триллиона долларов), Японии (1,4 триллиона), Евросоюза (949,1 миллиарда) и Швейцарии (855,8 миллиарда долларов). Соответственно, необходимые отрасли строительства жилья 4 триллиона рублей по курсу ЦБ на 10 апреля составляли 54,1 миллиарда долларов, что составляет всего лишь 9,6% всех международных резервов страны.
При этом игроки рынка недвижимости соглашаются с тем, что объем инвестиций может быть уменьшен, если поддержка будет направляться исключительно профессиональным застройщикам, занимающимся строительством многоквартирных домов. Именно они, исходя из данных все того же Росстата, ввели в прошлом году в строй порядка 54% новых площадей. В этом случае для замещения инвестиций отрасли хватит и 5% международных резервов страны.
«Конечно, полного замещений частных инвестиций в строительство не понадобится, так как несмотря на кризис многие застройщики продолжат работу, а банки будут их финансировать, — признает управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Расчет демонстрирует, что даже если бы власти задались столь масштабной целью, из „кубышки“ понадобилось бы инвестировать всего 10% имеющихся там средств. Впрочем, нужно понимать, что объем вложений в строительство в России хронически низкий. К примеру, в Финляндии, Германии и Канаде до трети суммарных инвестиций в основной капитал приходится на жилищное строительство. Соответственно, даже столь массированное инвестирование в размере 5−10% федеральных резервов скорее станет мерой приведения российских реалий к норме развитых стран. По данным Росстата, в 2019 году объем инвестиций в строительство (включая инфраструктуру) составил 3,4%, в том числе зданий — 1,3% от общих вложений в основной капитал».
Повышение государственных инвестиций из международных резервов или бюджета страны в жилищное строительство до расчетного уровня в 9,6% фактически будет означать создание нового государственного сектора экономики. Впрочем, считают эксперты рынка недвижимости, в условиях ожидаемой стагнации коммерческого сектора, вызванной снижением спроса, а также высокой стоимостью займов, он станет дополнительным источником финансирования деятельности застройщиков, гарантировав подрядным организациям и производителям строительных материалов загрузку мощностей. Конкретные механизмы могут быть разными — здесь можно опереться на огромный опыт государственного инвестирования в жилье, накопленный странами Европы во второй половине XX века.
Во-первых, это может быть прямой госзаказ, предполагающий выделение застройщикам средств в размере средней рыночной стоимости квадратного метра в регионе с последующей передачей возведенного жилья в управление государства.
Во-вторых, такая инвестиция может приобрести вид безвозмездного вложения. Иными словами, государство компенсирует себестоимость строительства, а застройщики реализуют построенное жилье на рынке (сдав его в аренду или лизинг) при контроле ценообразования. Тогда на рынке появится сегмент относительно дешёвого жилья, на которое смогут рассчитывать россияне, имеющие низкие доходы (в первую очередь — сотрудники бюджетных организаций).
В-третьих, государственная помощь сегменту жилищного строительства может быть оказана в форме льготного целевого кредитования путем создание специализированного госбанка, занимающегося кредитованием жилищного строительства по низким ставкам.
При этом главным условием участия застройщиков в подобных программах должно быть прозрачное ценообразование и готовность реализовывать проекты на непростых локальных рынках недвижимости.
«Чтобы обеспечить высокую эффективность вложений, государство может дифференцированно подходить к применению таких мер, — говорит совладелец и председатель правления Группы Родина (девелопер Russian Design District) Владимир Щекин. — К примеру, в Москве, где строительный комплекс довольно устойчив, достаточно было бы направить госинвестиции на строительство социальных и инфраструктурных объектов, сняв тем самым нагрузку с девелоперов, которые реализуют масштабные проекты. На региональных рынках, где разница между себестоимостью и ценой продажи минимальна, действительно объем прямых вливаний должен быть больше, особенно для застройщиков, которые возводят жилье для расселения ветхих и аварийных домов».
«На строительство объектов социальной инфраструктуры можно было бы направлять государственные инвестиции в виде кредитных линий с нулевой ставкой, — уточняет директор по развитию ГК „А101“ Дмитрий Цветов. — Девелоперы почти всегда строят эту инфраструктуру за свой счет, то есть из прибыли, и затем безвозмездно передают городу. В условиях проектного финансирования эти затраты включаются в стоимость жилых домов, что повышает среднюю ставку для девелоперов, при этом спрогнозировать прибыль на 2020 год пока затруднительно. Кредит с нулевой ставкой — это не просто невозвратная дотация от государства, а деньги, которые нужно будет вернуть, просто с нулевой ставкой. Это существенно снизит себестоимость строительства, ставку по проектному финансированию и конечную цену для покупателя».
«Направление массированных государственных инвестиций нужно увязать с инновационным процессом, — считает генеральный директор девелоперской компании „СМУ-6 Инвестиции“ Алексей Перлин. — К примеру, приоритетное право на получение льготных кредитов или прямую финансовую помощь могут получить застройщики, готовые, реализуя жилищные проекты, внедрять новые технологии строительства (3D-печать, BIM, „умные“ стройматериалы, энергоэффективность). При подтвержденном эффекте в виде снижения себестоимости впоследствии госкредит для них должен становиться дешевле».
Правда, 16 апреля 2020 года российские власти анонсировали пакет антикризисных мер для строительной отрасли, в который вошли субсидирование ипотечных ставок (до 6,5% годовых), выделение 50 млрд рублей на приобретение жилья у застройщиков, снижение ставок по кредитам девелоперских компаний. Но, по мнению самих участников рынка строительства жилья, эти меры хоть и окажут безусловно позитивное влияние на сектор, однако их будет недостаточно.
Так, снижение ипотечных ставок будет способствовать лишь временному и ограниченному приросту покупательского спроса, поскольку для большинства заемщиков главная проблема заключается не столько в самой конечной стоимости жилищного кредитования, сколько в сложившихся экономических условиях. По данным Счетной палаты РФ, в 2020 году ВВП России сократится на 5%, ожидается повышение безработицы и сокращение доходов населения. В таких условиях даже очень дешевая ипотека не будет привлекательной.
Выделение 50 миллиардов рублей на приобретения жилья охватит очень небольшое количество компаний. Если средняя стоимость стандартной двухкомнатной квартиры в России колеблется на отметке в 3 миллиона рублей, получается, что у застройщиков может быть приобретено в среднем 17 тысяч невостребованных квартир. А это всего лишь 19% от реализованных по договорам долевого участия квартир в одной только Москве за прошлый год.
Снижение ставок по кредитам для застройщиков также не решает проблему высоких рисков для их деятельности в нынешних экономических условиях. Льготным кредитом смогут воспользоваться далеко не все застройщики, причем значительная часть девелоперов ожидаемо получит в нем отказ из-за низкой рентабельности проектов и высоких рисков спроса.
Массированные госинвестиции в жилищное строительство способны дать мощный экономический и социальный эффект, подчеркнула Мария Литинецкая, ведь в одном только сегменте строительства жилья трудится более 6 миллионов россиян, а это 8,8% всех занятых в стране. Если же принять во внимание смежные отрасли — продажу недвижимости, производство стройматериалов и услуги по их транспортировке — цифры окажутся еще более внушительными.
По ее словам, государственные вложения в жилищное строительство помогли бы не просто сохранить, а, вероятно, даже и увеличить занятость в период кризиса. При этом вполне можно было бы рассчитывать на появление достаточно мощного мультипликативного эффекта, особенно для экономики крупных городов, поскольку только лишь сфера жилищного строительства, без учета вышеупомянутых смежных отраслей, ежегодно привносит в ВВП страны сразу 5%. «Учитывая системность экономических проблем, сочетание стимулирующих мер и создание госзаказа позволит не только поддержать отрасль, но и решить социальные трудности, в частности, ликвидировать очереди на жилье, а также угрозу роста ветхого и аварийного фондов. Вполне возможно направление госинвестиций в формате московской программы реновации жилья в масштабе страны», — резюмировала она.
Новости недвижимости: Горожане массово бросились арендовать любую загородную недвижимость
Проблемы недвижимости: «Черные лебеди», которые добьют российскую недвижимость вместе с экономикой
