В третьем квартале 2026 года российские торговые центры беспрецедентно снизили базовые арендные ставки для магазинов детских товаров: до 0−8 тыс. руб. за кв. м в год, для магазинов электроники — до 0−12 тыс., а для ресторанов — до 0−45 тыс.
Коммерческий директор Union Group Retail Ирада Алиева рассказала, что девелоперы чаще стали переходить к гибким моделям аренды. Речь идет в том числе о привязке платежей к товарообороту или покрытию эксплуатационных расходов (на содержание, обслуживание и обеспечение непрерывной работы имущества).
Однако на этом фоне инвестиционная стоимость объекта снижается, а возможности для его реконцепции (изменение стратегии и внутреннего наполнения коммерческого объекта) ограничены на фоне сохранения дорогих кредитов, предупреждает старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP Зульфия Шиляева.
По подсчетам компании за период с января по сентябрь 2026 года объем строительства новых торговых центров сократился к аналогичному периоду 2025-го на 45%, до 193,5 тыс. кв. м.
Изменение подходов в торговле затрагивает не только российский рынок. Торговые центры в США на протяжении последних двух десятилетий активно закрывались. На пике в 1980-х годах в стране насчитывалось более 2,5 тыс. закрытых моллов, а сегодня, по разным оценкам, осталось от 700 до 1,2 тыс. объектов.
Данные Бюро переписи населения США демонстрировали, что за период с января 2001 года по сентябрь 2024 года продажи в универмагах упали более чем в 1,8 раза — до $10,84 млрд. Решение некоторых предпринимателей оказалось достаточно необычным: девелоперы начали застраивать квартирами пустующие площади моллов.
В Китае предприниматели также активно рассматривают альтернативы классическим моделям, даже несмотря на снижение, согласно отчету Daxue Consulting, доли рынка онлайн-покупок с 27,6% в 2023 году до 26,1% в 2025 году.
Крупные городские торговые центры в стране во многом уже конкурируют не только за местных покупателей, но и за туристов, для чего им приходится адаптировать моллы в том числе для выставок, садов и инсталляций. Не менее важным оказывается привлечение любителей активного отдыха и спорта.
Вице-президент и председатель комитета по коммерческой недвижимости РАЭРР Алексей Блюмкин пояснил в беседе с «СП», что арендаторы торговых центров всегда пытаются добиться для себя наилучших условий.
— Если ставка аренды зафиксирована в договоре, то в любой момент можно выйти на переговоры с ТЦ и попросить скидку.
Впрочем, такая скидка является временным решением, так как даже не будет в таком случае являться пересмотром договора аренды. Решение арендатора может быть связано с плохими продажами или со снижением количества посетителей в торговом центре.
Поэтому самая честная схема предполагает выплату арендатором процента со своего оборота. То есть такие компании могут использовать в своих договорах «фикс» (фиксированную гарантированную часть) плюс процент. Если продажи упадут, то и платить ТЦ можно будет меньше.
«СП»: С чем связана перестройка рынка торговых центров?
— Глобальные проблемы на рынке торговых центров связаны с тем, что люди стали больше покупать товаров онлайн. Маркетплейсы предлагают более низкие цены, широкий ассортимент и быструю доставку.
Поэтому страдают арендаторы, продающие в ТЦ те же товары, что есть на маркетплейсах, но дороже. Если ТЦ не хочет их сохранять, он просто заменит их другим арендатором.
Если арендатор все же нужен, центр предоставит скидку, оставив более низкую арендную ставку. Правда, ТЦ может поставить его в ротацию. Если придет новый арендатор, со старым могут закрыть договор, если первый не справляется.
«СП»: Как ТЦ меняют стратегию в ответ на текущие вызовы?
— В рамках долгосрочного планирования ТЦ добавляют в портфель арендаторов те компании, которые занимаются не продажей товаров, а предоставлением услуг: от спорта до развлечений. То есть ТЦ отдают площади тем, кто торгует тем, что нельзя получить онлайн.
Есть также компании, успешно развивающие параллельно офлайн- и онлайн-сети. Речь идет об омниканальной торговле, которой занимается, к примеру, Hoff. Такой компании неважно, в каком формате потребитель совершит покупку, главное, что в одном из магазинов фирмы.
Но в целом многие товары, даже мебель, люди покупают преимущественно онлайн. Это происходит в том числе из-за сберегательной модели потребления: граждане внимательнее относятся к ценам.
«СП»: Будут ли торговые центры учитывать в стратегиях кинотеатры и фудкорты?
— Кинотеатры потеряли значительную часть своей аудитории после ухода западного контента, но по-прежнему остаются социальным якорем. Людям нужно общение, они же не могут вечно сидеть в интернете.
Фудкорты также остаются выгодными объектами. Правда, они сталкиваются с другим вызовом — ростом сферы готовой еды. Федеральные сети, ранее продававшие только отдельные продукты, преимущественно ингредиенты для домашнего приготовления, теперь активно продают готовую продукцию.
Это затронуло даже кофе, который можно купить в обычных продуктовых магазинах вне кафе. Все это активно конкурирует с фастфудом.
Часть компаний справляется, предлагая выгодные предложения, но ряду ресторанов быстрого питания, предлагавших не лучшие варианты, тяжелее. Впрочем, у ресторанов с хорошей атмосферой и кухней все в порядке.
«СП»: Стоит ли учитывать мировой опыт в этой тенденции?
— В подавляющем большинстве стран мира нет такого количества пунктов выдачи заказов, как в России (только за последний год их численность выросла на 45%, до более 226 тыс. — «СП»). В Европе и США есть курьерские службы доставки, но они дороги. В России потребитель может бесплатно получить товары рядом с домом или даже у подъезда.
«СП»: Будет ли потребителям и бизнесам выгоден массовый переход ТЦ от товаров к услугам?
— Потребителям выгодно, а торговым центрам — нет, поскольку тот же fashion-сегмент (магазины и бутики, которые продают одежду, обувь, аксессуары и украшения — «СП») платил больше. Это осложняет бизнес-модель большинства ТЦ.
Конечно, есть уникальные центры, где все хорошо, но их очень мало. Кроме того, бизнес сталкивается с ростом налоговой нагрузки (к примеру, с 1 января 2026 года выросла основная ставка НДС с 20% до 22% - «СП»), что также вынуждает просить у ТЦ больше скидок.
