В Госдуме наконец-то признали, что цены на жилье выросли непомерно и необоснованно. При этом депутаты не могут понять, почему так происходит.
Подорожание жилплощади лишь на 27% связано со стоимостью стройматериалов, остальные 73% - доходы девелоперов, земля и реклама, считает зампред думского Комитета по экономической политике Артем Кирьянов.
«Одно время доминировала такая мысль: в повышении стоимости жилья виноваты производители стройматериалов — начиная от цемента и бетона, заканчивая металлоконструкциями. Эта история дорожает немотивированно, о чем мы сегодня ведем разговор с той же Антимонопольной службе, с профильными ведомствами. В непростое время для экономики все-таки суперприбыль должна быть не у всех», — заключил Кирьянов.
Квартиры действительно становятся все более недоступными. Хотя смотря для кого…
— Есть категория людей, которая не знает, куда девать деньги. Кто-то ютится в съемной однушке, а у 2% населения по 5−6 квартир. Был такой случай: я как риелтор оформляла с одним человеком 15 квартир. Платил за них он, крупный чиновник, но оформлялось жилье на разные фамилии — родственников, секретаршу, водителя… Это называется просто: легализация денег, вложение капитала в недвижимость, — рассказала «СП» генеральный директор агентства недвижимости Юлия Битузе.
«СП»: Что конкретно влияет на рост стоимости жилья?
— Сегодня ставки кредитования крайне невыгодны, цены — неподъемны, а переплата по ссуде достигла рекордных высот. Поэтому потенциальные покупатели из числа приезжих все чаще выбирают аренду. Но главный фактор — подорожали рабочие руки. Прежде всего это связано с массовым отъездом мигрантов из России. Раньше они строили дома буквально за копейки, сейчас строителям платят, насколько мне известно, до 80 тысяч рублей в месяц, и это ведет к удорожанию квадратных метров.
Второй важный фактор — увеличение ставки по ипотечному кредиту. По неофициальным данным, инфляция сейчас достигла 17%. Ставка по кредиту доходит до 23%, первичный взнос — 20% от стоимости квартиры. Кому это по карману?
«СП» Санкции как-то сказались на стоимости квартир?
— Безусловно. Подорожали стройматериалы. И тут не стоит строить иллюзий, что всё производится в России. Это не так. Предположим, лес у нас свой, но красители — итальянские или финские. Сейчас они либо исчезли, либо их перекупают втридорога. Девелоперы жалуются, что не хватает запчастей, а крупные жилищные комплексы не могут строиться без западных технологий.
«СП»: Но есть же льготная ипотека для айтишников, многодетных. Может, мы сгущаем краски?
— Айтишников на самом деле не так уж много. Льготников — тоже. Банки вынуждены идти на ухищрения, на разные рекламные акции и скидки.
«СП»: Ну да, купи квартиру в ЖК и получи бейсболку. Примерно так?
— Не всегда. Где-то девелоперы предлагают скидки 25%, доходит и до 30%. Но в итоге, как ни крути, тот, кто покупает квартиру, все равно в среднем переплачивает за нее до 300% от реальной стоимости за 15−20 лет.
«СП»: Стоит ли ждать снижения цен на квартиры? Например, доцент кафедры экономики СЗИУ РАНХиГС Артем Голубев высказал мысль, что пока этого не будет. Но обстоятельства, по прогнозам специалиста, изменятся к 2025−2026 годам на фоне ожидаемой стагнации цен на недвижимость и снижения ключевой ставки Центробанка.
— Я не предвижу спада цен на жилье в ближайшее время. Такими долгосрочными периодами, как два года, риелторы не оперируют. Это все теория. На практике же, под влиянием политических и макроэкономических факторов жилье снижаться в цене не будет, — резюмирует Юлия Битузе.
Понятно, что в таких условиях рынок будет стагнировать. Объемы непроданного жилья в России за 2023 г. уже выросли на 7% и достигли 72,5 млн кв. метров. Вместе с тем, стройки в России не останавливаются. Что может помочь снизить цены на жилье?
— В первую очередь — оградительные меры для застройщиков со стороны государства. Цены на первичку никак не регулируются и растут с космической скоростью. Да, играет роль инфляция и повышение стоимости стройматериалов, но девелоперы сейчас действуют в незаслуженно роскошных условиях.
Если раньше задерживалась сдача дома — застройщик платил неустойку. Но уже несколько лет это не работает. То есть застройщики, взявшие деньги с покупателя, совершенно свободны в сроках сдачи жилья. Правда, сейчас они очнулись и начали предлагать рассрочки и акции. Но пока это не привлекает покупателей массово. А маркетинговые акции автоматически входят в стоимость жилья и делают его дороже. Наметилась и еще одна тревожная тенденция: начал дорожать вторичный рынок, — прокомментировала «СП» ситуацию эксперт по недвижимости Наталья Перескокова.
Однако, не все так безнадежно. В России запланирован ввод как минимум четырех новых льготных ипотечных программ. Об этом сообщил председатель думского Комитета по финансовым рынкам Анатолий Аксаков. В первую очередь таким образом поддержат молодых специалистов, а также тех, кто занят в промышленности, строительстве и науке. Обсуждение откладывать не будут, вопрос может начать решаться уже в осеннюю сессию.
— Думаю, уже в следующую сессию мы начнем обсуждение сразу нескольких новых программ, которые, с одной стороны, упростят приобретение жилья для граждан, а с другой — позволят государству нарастить свои возможности и ресурсы в критически важных сферах. Прежде всего это касается промышленности — нужно обеспечить льготные условия для ценных специалистов, в особенности для тех, кто занят на передовых высокотехнологичных производствах.
Также есть предложение ввести строительную ипотеку в тех регионах, где сейчас идет или планируется масштабное строительство — как жилое и инфраструктурное, так и, опять же, промышленное, — заявил «СП» Анатолий Аксаков. Он добавил, что также стоит проработать вопрос о новых научных и производственных центрах, при которых должны появиться города-спутники.
Однако, по мнению экспертов, это целесообразно только в том случае, если «спутник» строится специально с целью разгрузить слишком разросшийся во всех отношениях крупный исторический город.
Станут ли такие проекты аналогами «Новой Москвы», пока сказать трудно. Но тут надо учитывать, что столицы средств на развитие инфраструктуры и транспорта куда больше, чем, скажем, в Чебоксарах.
