Льготная ипотека — по крайней мере, в том виде, в котором она существовала до середины этого года, — была огромной ошибкой. Это уже можно считать общепризнанным фактом. Кстати, «Свободная Пресса» стала одним из первых СМИ, выступивших с критикой государственных программ субсидирования ипотеки. Еще в 2022 г. мы подробно описали, как работает субсидирование ипотечной ставки, и указали на возникающий отсюда значительный финансовый риск для государства, возникающий в случае роста ключевой ставки. Обязательства федерального бюджета по ипотечному кредиту с господдержкой ровно такие же, как если бы государство само взяло кредит под плавающую ставку, зависящую от уровня ключевой ставки (КС). А именно: под ставку от «КС минус 4» до «КС минус 2» — в зависимости от конкретной программы. И эти расходы государство несет в течение всего срока кредита, то есть 20−30 лет! С тех пор ключевая ставка выросла с 7,5% до 19%, а на заседании в ближайшую пятницу, 25 октября, она с высокой вероятностью будет поднята до 20% или даже 21%. И можно уверенно прогнозировать, что высокие ставки с нами надолго. Ведь даже наметившееся сейчас замедление деловой активности — недостаточный повод для начала цикла снижения ставок, поскольку, как справедливо подчеркивает ЦБ в своих аналитических материалах, замедление экономики вызвано в первую очередь «факторами на стороне предложения», то есть нехваткой трудовых ресурсов и проблемами в международной логистике и трансграничных платежах. Замедление, вызванное нехваткой ресурсов, низкими ставками не лечится. Конечно, можно искусственно разогнать экономику с помощью заниженных ставок, но — только временно и ценой резкого роста инфляции (Эрдоган не даст соврать!). Рост КС с 7,5% до 19% означает, что, если в конце 2022 г. государство платило по каждому субсидируемому ипотечному кредиту порядка 3−4%, то теперь — порядка 16−17%, то есть минимум вчетверо больше. Да еще и объем задолженности по субсидируемой ипотеке за последний год значительно вырос. Поэтому ее субсидирование стало весьма существенной статьей расходов бюджета. В кулуарах Московского финансового форума глава Минфина Антон Силуанов сообщил журналистам, что расходы федерального бюджета на субсидирование ставок по ипотеке с господдержкой по итогам 2024 г. составят около 1,1 трлн рублей. Понятно, что в этой оценке ожидаемое в ближайшую пятницу повышение ставок еще не учтено, поскольку, по словам министра, «в случае сохранения ставки на текущем уровне (19%) в следующем году на эти цели будет направлена такая же сумма». Мы видим, как реализовался для нашего федерального бюджета процентный риск, связанный с ростом ключевой ставки при значительном накопленном объеме задолженности по субсидируемым кредитам. Ведь, как сказал тот же Силуанов, выступая в Госдуме на обсуждении проекта бюджета, в этом году на субсидирование процентных ставок по нескольким программам, и в первую очередь по ипотечным, дополнительно потребуется более 500 млрд руб. (по сравнению с тем, что предусматривалось в изначальном варианте бюджета на 2024 г.). Таким образом, «более 500 млрд руб.» на субсидирование ставок — это, как минимум, треть от «внезапного» увеличения расходной части бюджета на текущий год, о котором было объявлено одновременно с публикацией бюджета на ближайшую трехлетку. В недавнем интервью РБК Силуанов подтвердил, что расходы бюджета на текущий год будут увеличены на полтора триллиона рублей по сравнению с планом, причем «большинство этих средств пойдет на субсидирование банкам льготной ипотеки в связи с ростом ключевой ставки ЦБ, на обслуживание госдолга и на обеспечение потребностей Минобороны и силовых ведомств». С обеспечением потребностей Минобороны вопросов нет: это объективно необходимый расход, от которого зависит само будущее нашего государства. Но расходы на льготную ипотеку не были объективно необходимы; они суть следствие политической ошибки с затягиванием выхода из введенных в пандемию программ господдержки застройщиков. Однако теперь государству придется нести это бремя еще долгие годы. Более того, выплаты субсидии из бюджета банкам — это лишь «прямые» расходы государства на льготную ипотеку, а есть еще и косвенные. Их сложно посчитать точно, но на качественном уровне их можно прикинуть. Для этого попробуем немного порассуждать на тему, что изменилось бы для госбюджета, если бы не было дополнительных расходов бюджета на льготную ипотеку. Итак, если бы их не было, а еще лучше — если бы не было вообще никаких расходов на льготную ипотеку, то дефицит бюджета в этом году оказался бы на триллион рублей меньше. В масштабах нашего дефицита бюджета это заметная сумма. Для сравнения: после корректировки на упомянутые выше дополнительные расходы ожидается, что дефицит бюджета составит 3,3 трлн рублей. То есть «прямые» расходы на льготную ипотеку увеличивают дефицит бюджета в полтора раза — с 2,2 до 3,3 трлн рублей. А это значит, что если бы этих расходов не было, то Минфину пришлось бы занимать гораздо меньше денег, размещая государственные облигации под столь высокие доходности (сейчас они составляют порядка 16−17% для длинных ОФЗ, а для коротких — ещё больше: около 19−20%). Чем масштабнее объемы размещений, тем большую премию к рынку приходится платить Минфину (закон спроса и предложения); а поскольку он не может себе позволить платить слишком большую премию, то планы размещения ОФЗ постоянно срываются. Так, за первые три квартала удалось разместить ОФЗ лишь на 2 трлн руб., что составило порядка 60% от первоначального плана на этот период. Более-менее нормально удается размещать только ОФЗ с плавающей ставкой, а это опять же дополнительный процентный риск для бюджета. При этом в четвертом квартале Минфину все-таки придется компенсировать недобор заимствований, а значит, размещать под высокие ставки с большой премией к рынку. Отсюда вывод: если бы не было расходов на льготную ипотеку, то и стоимость заимствований для бюджета оказалась бы заметно ниже, даже при той же денежно-кредитной политике ЦБ. Кстати, о денежно-кредитной политике (ДКП). Если бы не было таких объемов субсидируемого ипотечного кредитования, не чувствительного к ДКП, то нашему ЦБ не пришлось бы так сильно поднимать ставку для всех остальных. Ведь для борьбы с инфляцией регулятору надо добиться, чтобы общий уровень кредитования не рос так быстро. Поэтому, если есть сегмент, который растет одинаково бурно при любой ДКП, то все прочие виды кредитования должны быть замедлены еще больше, чем если бы такого «защищенного от ДКП» сегмента не было. Таким образом, высокие ставки — это еще одна часть цены, которую наше государство платит за ошибку с затягиванием выхода из льготной ипотеки. Последние новости об ипотеке и развитии ипотечных продуктов, — в теме «Свободной Прессы».