Рынок недвижимости Китая, который долгое время был одним из главных двигателей экономического роста страны, после пандемии столкнулся с рядом вызовов. Продажи снизились, цены в некоторых регионах упали, у крупных девелоперов начались долговые проблемы.
Правда, в отличие от российских властей, китайские приняли целую «дорожную карту» для стабилизации рынка недвижимости. Из последнего: снижение налога на перепродажу жилья и дополнительные полномочия у местных властей.
Что происходит на китайском рынке недвижимости
Чтобы понять нынешние шаги китайского правительства, важно разобраться в причинах текущей ситуации.
На протяжении примерно двух десятилетий рынок недвижимости Китая рос очень быстрыми темпами.
Миллионы людей переезжали из сельских районов в города, уровень доходов населения увеличивался, а покупка квартиры рассматривалась как надежный способ сохранить и приумножить накопления. Однако такой быстрый рост привел и к определенным дисбалансам.
Во-первых, в некоторых городах образовался избыток жилья. Девелоперы строили много новых домов, рассчитывая на дальнейший рост спроса. Но со временем оказалось, что предложение в отдельных регионах стало превышать реальные потребности.
Во-вторых, часть строительных компаний активно использовала заемные средства для расширения бизнеса. Когда продажи начали замедляться, финансовая нагрузка на такие компании стала слишком высокой.
В-третьих, на рынке снизилась активность покупателей. Люди стали осторожнее относиться к приобретению жилья, ожидая дальнейшего снижения цен или более выгодных условий.
Все это привело к тому, что рынок недвижимости начал замедляться.
Новая налоговая мера: снижение НДС при перепродаже жилья
Одним из последних шагов правительства стало снижение НДС при перепродаже недвижимости. Согласно новым правилам, если человек продает квартиру в течение двух лет после покупки, он должен заплатить НДС в размере 3%, тогда как ранее ставка составляла 5%.
Ну да, на первый взгляд разница может показаться небольшой. Но для рынка недвижимости это крайне важный сигнал.
Дело в том, что налог на перепродажу напрямую влияет на готовность людей продавать и покупать жилье. Чем ниже налоговая нагрузка, тем легче собственникам принимать решение о продаже квартиры — например, если они хотят переехать в другой город, улучшить жилищные условия или инвестировать в новое жилье.
Проще говоря, снижение налога делает рынок более «живым»: квартиры быстрее переходят от одного владельца к другому, увеличивается количество сделок, а значит и общая активность на рынке.
Гибкая политика для разных городов
Еще одной важной особенностью китайского подхода стало предоставление большей свободы местным властям.
Министерство жилищного, городского и сельского строительства Китая решило: в 2026 году каждый город имеет право самостоятельно корректировать политику на рынке недвижимости, исходя из конкретной ситуации. Небывалая либерализация, не только по китайским, но даже по западным меркам.
Китай — огромная страна, и рынок жилья в мегаполисах вроде Пекина или Шанхая сильно отличается от ситуации в средних и небольших городах. Где-то спрос остается высоким, а где-то, наоборот, нужно стимулировать продажи. Поэтому вместо единого жесткого решения для всей страны власти выбрали более гибкую модель регулирования.
Теперь местные администрации могут очень-очень многое: смягчать ограничения на покупку жилья, корректировать ипотечные условия, стимулировать сделки на вторичном рынке, принимать меры по сокращению избыточного предложения.
Такой подход позволяет точнее реагировать на ситуацию и быстрее стабилизировать рынок.
Как решить проблему с избытком жилья
В некоторых городах одной из главных задач стало сокращение накопившихся запасов непроданных квартир. Для этого центральные власти предложили важный механизм: местные правительства могут выкупать часть коммерческого жилья.
Такие квартиры затем используются для различных социальных программ: доступное жилье для семей со средними доходами, жилье для переселения, общежития для работников и молодых специалистов.
Таким образом решаются сразу несколько задач. С одной стороны, сокращается избыток жилья на рынке. С другой — улучшаются жилищные условия для населения и поддерживается строительная отрасль.
Еще одной реформой китайских властей стало постепенное изменение модели продаж недвижимости. Ранее в Китае широко применялась система предпродаж.
Люди покупали квартиру на этапе строительства, а застройщик использовал полученные деньги для завершения проекта. Такая схема долгое время работала успешно, но в условиях финансовых трудностей у некоторых девелоперов она создавала риски.
Поэтому власти начали активно продвигать модель, которую можно описать принципом «что видишь — то и покупаешь». Это означает, что покупатели будут приобретать уже полностью построенные и готовые к заселению квартиры. Для людей это значительно снижает риски и повышает доверие к рынку.
Завершение замороженных строительных проектов
Отдельное внимание китайские власти уделяют завершению уже начатых проектов. Еще в 2022 году была запущена масштабная программа, направленная на размораживание строительных объектов, которые по разным причинам были приостановлены.
Суть программы проста: государство помогает обеспечить финансирование для завершения строительства, чтобы покупатели могли получить свои квартиры. На самом деле, это важный шаг для восстановления доверия к рынку недвижимости. Когда люди видят, что проекты успешно завершаются и жилье вводится в эксплуатацию, их готовность покупать квартиры значительно возрастает.
Несмотря на текущие сложности, китайские власти уверены, что рынок недвижимости страны по-прежнему обладает огромным потенциалом. Есть несколько причин для такого оптимизма.
Во-первых, урбанизация в Китае продолжается. Каждый год миллионы людей переезжают в города, что создает устойчивый долгосрочный спрос на жилье.
Во-вторых, растет потребность в более качественном и современном жилье. Многие семьи стремятся улучшить условия проживания, переехать в более просторные квартиры или новые жилые комплексы. Сейчас их вполне достаточно.
