Рынок новостроек снова «штормит». 10 крупнейших отечественных застройщиков уменьшили вывод жилья на рынок. По итогам II квартала показатель уменьшился на 50% (почти до 1 млн кв.м.) в сравнении с аналогичным периодом 2025 года.
Цифра сократилась и относительно I квартала этого года. Было сдано на 58% меньше жилья, 7 из 10 крупнейших застройщиков уменьшили ввод в два и более раз.
Сократился не только объем новых «квадратов». Уменьшилось число регионов, где сдавались очередные проекты. ПИК вывел новое жилье в четырех регионах (-3 год к году), «Самолет» — лишь в двух (-5).
К слову, подсчитано: на 1 июля дефицит спроса или риск его появления наблюдался в 39 регионах, а в 49 объем ввода оказался слишком большим относительно нынешних продаж.
Новостройки проигрывают проектам КРТ (комплексное развитие территорий). Распроданность последних составляет 78% с учетом строительной готовности. У новостроек этот показатель равен 70%. В целом по итогам II квартала на рынок выведено 9,1 млн «квадратов» жилья, что на 5% меньше, чем в 2025.
Кандидат экономических наук Владислав Скрипко рассказал «СП», что стоит за проблемами крупнейших российских застройщиков:
— Сокращение вывода новых проектов — прежде всего, реакция девелоперов на дорогие деньги и более осторожный спрос. После изменения условий льготной ипотеки покупателю стало сложнее обслуживать кредит, а застройщику — финансировать стройку.
Одновременно выросли стоимость материалов, рабочей силы и подключения к инфраструктуре. В такой ситуации компании предпочитают не наращивать предложение любой ценой, а запускать только те проекты, в которых заранее видят достаточный спрос и приемлемую маржу.
Проблемы крупнейших застройщиков не означают, что отрасль находится на грани остановки. Скорее меняется модель поведения: вместо быстрого расширения — управление денежными потоками, очередностью строительства и запасом непроданных квартир.
Проектное финансирование снижает риск появления массовых недостроев, но оно же делает экономику проекта чувствительной к процентной ставке и темпам продаж.
«СП»: Почему застройщики сократили число регионов, где вводятся новые проекты? Там невыгодно строить, в отличие от Москвы?
- Сокращение региональной географии объясняется тем, что в регионах ниже платежеспособный спрос и средняя цена «квадрата», тогда как многие издержки — техника, материалы, зарплаты и кредитное финансирование — не отличаются от столичных настолько же сильно.
В Москве и крупнейших агломерациях дороже земля, но выше спрос, больше инвесторов и легче продать объём. Поэтому при высокой ставке капитал концентрируется в наиболее ликвидных локациях.
«СП»: Возможно ли увеличение объема вывода нового жилья крупнейшими застройщиками в дальнейшем?
— Да, если одновременно улучшатся 3 условия: подешевеет проектное финансирование, восстановится доступность ипотеки и сократится накопленный запас непроданных квартир.
Даже при снижении ключевой ставки предложение отреагирует не сразу: подготовка площадки, разрешения и финансирование занимают время.
«СП»: Что будет, если долго не вводить новое жилье?
— Для покупателей нынешнее сокращение неоднозначно. В ближайшей перспективе слабый спрос ограничивает рост цен.
Но если новые проекты долго не запускать, через несколько лет рынок может столкнуться с дефицитом качественного предложения, особенно в регионах. Поэтому нынешняя пауза способна стать не только коррекцией, но и причиной будущего ценового давления.
Отмену льготной ипотеки считает причиной проблемы застройщиков и кандидат экономических наук, специалист по технической защите информации Сергей Гатауллин:
— Проблема связана не только с отменой ипотеки, но и с длительным периодом удержания высокой ключевой ставки. Застройщики достраивают масштабные объемы, заложенные на пике искусственно разогретого спроса прошлых лет, но механизмы поддержки продаж фактически исчерпаны.
Падение платежеспособного спроса привело к дефициту ликвидности и росту затрат на обслуживание кредитов. Чтобы формально удержать цены, компании маскируют спад рассрочками и скрытыми скидками. При этом ресурсов на автоматизацию отрасли в целях снижения себестоимости у них нет, а финансово слабые игроки, не обладающие резервами, уже вынуждены отдавать активы за долги.
«СП»: Что вы скажете о сокращении застройщиками проектов в регионах?
— Нынешняя реальность заставляет девелоперов снижать активность в большинстве регионов, где строить стало невыгодно. Если в Москве продажи покрывают около 70% строительной готовности, то в ряде регионов распродано лишь 30−40% площадей, а до 2/3 готовых квартир пустуют.
Поскольку ставка проектного финансирования напрямую зависит от наполнения эскроу-счетов, низкие продажи в регионах приводят к удорожанию банковских кредитов для бизнеса. Опасаясь кассовых разрывов, застройщики замораживают новые площадки, ибо не могут в полной мере рассчитывать на главный источник капитала — деньги покупателей.
«СП»: Как можно решить проблему сокращения объемов ввода жилья?
— Так как основными инвесторами жилищного строительства являются граждане, то для увеличения объема вывода нового жилья крупнейшими застройщиками в дальнейшем требуется рост реально располагаемых доходов населения и снижение стоимости кредитования. Поэтому на фоне трансформации госпрограмм не в пользу покупателей мало начать цикл смягчения денежно-кредитной политики. Доступная ипотека — это ставка ниже 10%.
