Вторичному рынку недвижимости грозит паралич. Ситуация, когда договоры купли-продажи жилья между частными лицами, могут быть расторгнуты в любой момент — достаточно сослаться на мошенников, стала совершенно нетерпимой. Ещё немного — и жулики сделают российское государство, как гаранта юридических норм, несостоятельным.
Обращение с просьбой проработать механизмы защиты прав добросовестных покупателей недвижимости в адрес Генпрокурора Александра Гуцана и министра юстиции Константина Чуйченко направила Глава комитета Госдумы по развитию гражданского общества, вопросам общественных и религиозных объединений Яна Лантратова.
Она отметила, что фиксируется всё больше случаев, когда добросовестные приобретатели недвижимости остаются и без жилья, и без денег. Причина: после заключения сделки продавец обращается к правоохранителям или сразу в суд с требованием о её расторжении из-за якобы неспособности осознавать свои действия под давлением третьих лиц.
Вот лишь несколько примеров:
Пенсионер из Подмосковья продал свою квартиру за 10,5 млн рублей (сделка осуществлялась на субсидию Минобороны) и попросил заплатить наличными, чтобы «не светить деньгами» (в банке). Однако затем он потребовал аннулировать продажу, так как полученные средства передал мошенникам.
В столичном Зюзино 62-летняя пенсионерка отсудила проданную ею квартиру спустя шесть лет после сделки. Женщина заявила, что якобы страдает умственной отсталостью и не давала себе отчет в том, что продает жилплощадь.
Суд встал на сторону женщины и вернул ей квартиру. Деньги покупателю — 5 млн рублей, который уже сделал ремонт, никто не отдал.
Другая московская пенсионерка продала свою двушку на «Юго-Западной» покупателям из Подмосковья за 17 млн рублей. Она говорила, что хочет «подарить деньги дочери и ещё часть оставить себе на лакшери-жизнь». Но отдала их мошенникам. На передачу ключей пенсионерка не явилась, а покупателям вчинила иск о признании сделки недействительной.
Суд впервые признал вменяемой пенсионерку, продавшую квартиру в Хабаровске по указке мошенников, трубили СМИ накануне. Мол, случился принципиальный поворот в судебной практике. Но что толку, если несмотря на заключение судебной экспертизы о психическом здоровье продавца и осознании им последствий, квартиру у покупателя всё равно забрали?
Покупатели жилья пытаются предусмотреть подобный поворот событий. Среди мер, которыми они хотят заранее обезопасить сделку, используется проверка психического здоровья продавца, а также факта, что он не состоит на учёте в наркодиспансере. Узнают также мотивы продажи, которые должны звучать правдоподобно и убедительно.
Среди других мер юридическая проверка квартиры, проведение сделки через банк и МФЦ, и даже видеосъёмка продавца в присутствии нотариуса с вопросами и ответами о том, не совершает ли он сделку под давлением или в интересах не названных лиц, включая мошенников. Нет, я сама, говорят бабушки, а потом бегут жаловаться в милицию.
«Государство должно принимать меры для того, чтобы люди, покупающие квартиры, были гарантированно защищены, и когда говорят „они должны были думать“, нужно понимать — мошенники хитроумные и подготовленные, они обманут любого, не только старушек, но и следователей, и судей», — объяснял «СП» адвокат Дмитрий Аграновский.
Верно. Государство пока ограничилось лишь тем, что предоставило россиянам возможность ввести самозапрет на любые сделки с недвижимостью без своего личного участия (например, по доверенности) на Госуслугах. Это серьёзное подспорье, но, видимо, его недостаточно. Защищать, как выяснилось, нужно не только продавцов, но и покупателей.
Не стоит думать, что покупатели — жирные коты, у которых много денег, раз они покупают дорогущие квартиры. Большая часть сделок на вторичном рынке происходит в рамках обменов. Люди продают, чтобы разъехаться, купить что-то в другом городе, районе, побольше или поменьше. Если купленную квартиру отберут, а деньги не вернут, они — бомжи.
Основная претензия на этом этапе к судам. Если продавец признан медицинской экспертизой вменяемым, то как можно выносить решения о расторжении сделки? Понятно, что есть некая серая зона психики, когда вменяемого, с медицинской точки зрения, но легко внушаемого гражданина водят за нос. Но разве это не сфера его личной ответственности?
Возможно, всё дело в скорости наступивших изменений. Государство, закон просто не успевают реагировать на стремительно меняющиеся условия. Мошенники где-нибудь на берегах Днепра изобретают и внедряют свои находки быстрее, чем наша правоохранительная система успевает придумать противоядие.
Одной из причин медленной реакции может быть высокий авторитет в РФ Владимира Путина. Ведь именно президент предельно ясно и жестко высказался в своё время по поводу крайней важности борьбы с мошенничеством (любым), потребовав от органов защитить россиян и их ценности. Вот суды и стали защищать. Но с водой выплеснули и ребёнка.
Но если в случае с распоряжением высшего руководства страны всё понятно — судебная власть, пусть формально и независимая, не может (да и не хочет, наверное) не прислушиваться к исполнительной вертикали, то учитывать в подобных вопросах неформальный статус потерпевшего, например, его известность, совершенно непустимо.
А именно это, кажется, случилось в истории с популярной певицей Ларисой Долиной, которая продала свою квартиру в центре столицы за более чем 100 млн рублей.
Телефонные аферисты ездили артистке по ушам 2−3 месяца и под предлогом сохранения денег от продажи квартиры уговорили её перевести их на безопасные счета и передать курьеру (таких жертв в СМИ называют «лохами»). Долина оспорила сделку и добросовестный покупатель Полина Лурье лишилась и квартиры, и денег.
«После кейса Долиной изменился подход судей. Раньше основой для оценки спора были документы и действия сторон. Сейчас ключевым фактором стало внутреннее состояние продавца во время сделки, его эмоции и субъективные ощущения», — отмечает эксперт по недвижимости Елена Мищенко. То есть случай с певицей создал прецедент.
У нас же не прецедентное право, возразит скептик. Да, но от субъективного взгляда на вещи судьи, видимо, не застрахованы. В искажённом современном социуме «селебрити» — знаменитости, обладают иррациональным очарованием, а значит и влиянием на людей. Знаменитая певица Долина просто не могла проиграть в суде.
Но может ли (должно ли) российское общество мириться с подобным? Разделение на равных и тех, кто ещё равнее перед законом добром не кончится. По данным ЦИАН, в первом квартале 2024 года в России было зарегистрировано 705 тысяч сделок со вторичным жильём. И в 2023-м было примерно столько же, и в 2025-м будет. И потом, и потом…
Что если все эти миллионы сделок будут рано или поздно расторгнуты или над ними хотя бы нависнет угроза расторжения? Молодые семьи будут жить, ежеминутно думая пусть о теоретической, но возможности лишиться жилья. Да у отцов «рожалка» перестанет работать от такой перспективы! Речь идёт о будущем нации.
В значительной степени это вопрос этики. Но если прежний владелец жилья считает, что ухватил бога за бороду и, вернув себе квартиру по решению суда, деньги возвращать не собирается, и тем более если он реально связан с мошенниками, государство обязано установить новые правила, в принципе исключающие такое «кидалово».
Есть данные, что в Госдуме 20 ноября планируют обсудить защиту прав добросовестных покупателей при аннулировании сделок с недвижимостью. «По Гражданскому кодексу, если сделка признается недействительной, продавец должен вернуть средства», — напомнила замглавы думского комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
Действительно, это так. А ст. 395 ГК РФ гласит: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды». То есть ещё и на счётчик могут поставить.
Вероятно, выходом из ситуации должно стать строгое прямое закрепление в законе нормы о том, что в случае признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной, квартира может быть возвращена прежнему владельцу исключительно в обмен на возвращение уплаченных за неё денег и никак иначе.
Баш на баш. «Стулья против денег».
